Góður undirbúningur í hvívetna er mjög mikilvægur og einnig það að velja góðan og ábyrgan verktaka. Of mörg dæmi eru um viðhaldsframkvæmdir sem farið hafa illa af stað og endað illa og í flestum tilfellum er um að kenna slælegum undirbúningi og einnig röngu vali á verktökum.
Hvernig á að standa að undirbúningi?
Ekki er til nein einhlít regla um það. Verk eru mismunandi og aðstæður sömuleiðis. Í fjöleignarhúsum þarf að liggja fyrir lögleg ákvörðum. Þegar hún er komin er rétt að fá hlutlausan sérfræðing til að meta ástand hússins og viðgerðarþörf. Í því ástandsmati felst yfirleitt gróf lýsing á ástandi ásamt sundurliðuðum verkliðum með áætluðum magntölum. Húseigendur eru hvattir til að snúa sér til tæknimanna og fyrirtækja sem framkvæma slíkt mat en framkvæma þau ekki sjálfir eða fá fúskara til þess. Sé um minni verk að ræða er hægt að óska eftir tilboðum frá verktaka, byggðum á magntölum og verklýsingu samkvæmt ástandsmati. Við stærri verk eru úttektaraðilarnir jafnan fegnir til að fullgera útboðs- og verklýsingu og standa að útboði. Mikilvægt er fyrir eigendur að gæta þess að viðurkenndir meistarar standi fyrir viðhaldsverkum þar sem slík verk eru oft mjög vandasöm. Þá er ekki síður mikilvægt að leitað sé til hæfra ráðgjafa er hafi næga þekkingu til úttekta.
Skriflegur og skýr verksamningur
Að velja verktaka er ekki auðvelt verk. Þannig er alls ekki víst að sá sem býður lægst sé með hagstæðasta boðið þegar upp er staðið. Líta þarf til fleiri atriða svo sem hvort verktaki hafi fullnægjandi fagréttindi, hvort af honum fari gott orðspor og hvort hann virðist fjárhagslega burðugur til að ljúka verki. Þegar verktaki hefur verið valinn er gengið til samninga við hann. Seint verður nægjanlega brýnt fyrir fólki mikilvægi þess að gera skriflegan samning við verktaka hvort sem er um lítil eða stór verk að ræða. Allt of algengt er að enginn skriflegur samningur sé gerður eða að ekki sé vandað til samningsgerðar að öðru leyti. Skapar það hættu á óþarfa ágreiningi og deilum síðar meir um atriði sem hæglega hefði mátt koma í veg fyrir með skýrum og ítarlegum samningsákvæðum. Mikilvægt er að í verksamningi sé að finna sem ítarlegustu ákvæði um verkkaupið og greiðslutilhögun þess, verktímann og framvindu verksins og síðast en ekki síst hvaða verkþætti verktaki eigi að inna af hendi.
Svartir sauðir
Í þessum geira eða bransa eru því miður margir svartir sauðir sem oft hafa enga eða takmarkaða fagþekkingu á viðgerðum. Þessir aðilar bjóða gjarnan töfralausnir, bæði í efnum og aðferðum. Húseigendur þurfa að varast þessa aðila. Yfirleitt stenst fátt og enginn verksamningur gerður og jafnvel um vinnu að ræða án reiknings, sem er ekki eingöngu ólöglegt heldur stórvarasamt. Án fullgilds reiknings hefur húseigandi ekkert í höndunum sem sannar hvað var gert eða að viðeigandi verktaki hafi yfirleitt komið nálægt verki og húsinu.
Reikningslaus viðskipti lögbrot
Því miður eru töluverð brögð að reikningslausum viðskiptum og virðast sumir húseigendur telja sig spara á því. Rétt er að ítreka að yfirleitt ofmetur verkkaupi hag sinn í þeim viðskiptum. Verkkaupi stendur eftir án nokkurs eða veikburða réttar gagnvart verktaka og ábyrgð á verki er engin. Einnig er mikilvægt að benda á að virðisaukaskattur fæst aðeins endurgreiddur af vinnu við nýsmíði, endurbætur og viðgerðir á húsnæði, ef reikningar frá verktaka eru fullgildir.
Aðkoma byggingarfulltrúa
Vegna steypuviðgerða, sem hafa í för með sér niðurbrot og endurgerð hluta burðarvirkja, klæðninga og gluggaskipta verður að afla byggingarleyfis. Ef fyrirhugaðar eru viðgerðir á sprungum og múr nægir að tilkynna það til byggingarfulltrúa með skriflegri greinagerð um eðli verksins, hver hafi með því eftirlit og sjái um framkvæmd þess. Þess er krafist að iðnmeistarar standi fyrir framkvæmdum slíkra viðhaldsverka. Þeir skulu hafa sérþekkingu á viðhaldsvinnu og árita yfirlýsingu hjá byggingafulltrúa um ábyrgð sína.
Uppgjör og eftirmál
Í minni verkum er oft svo um samið að fasteignareigandi inni verkkaup af hendi í einni greiðslu þegar verki er lokið. Í stærri verkum tíðkast það hins vegar að greitt er eftir framvindu verksins. Þá er nauðsynlegt að fasteignareigandi fylgist sem best með framvindu verksins og að reikningar verktaka séu sundurliðaðir og skýrir. Lokauppgjör á síðan að fara fram eftir að verki telst lokið. Mikilvægt er að taka út framkvæmdina og frágang á verkinu áður en lokagreiðsla fer fram. Komi þá fram við skoðun að verk sé að einhverju leyti gallað getur fasteignareigandi skorað á verktaka að bæta úr og ljúka verkinu á fullnægjandi hátt.
Gallar
Jafnvel þótt fasteignareigandi eða eftirlitsaðili á hans vegum hafi tekið verkið út nákvæmlega við verklok geta síðar komið í ljós gallar á verkinu. Lög mæla svo fyrir um að fasteignareigandi skuli í síðasta lagi tveimur árum eftir að verki lauk að hafa uppi athugasemdir um galla því eftir þann tíma er réttur hans til að bera þá fyrir sig fallinn niður. Réttur til að bera fyrir sig galla á verki getur þó fallið niður fyrr þar sem lög áskilja að verktaka sé tilkynnt án verulegs dráttar um gallanna eftir að fasteignareigandi varð þeirra var. Tryggilegast er að hafa uppi slíkar athugasemdir skriflega.
The post Góður undirbúningur framkvæmda er lykilatriði appeared first on Fréttatíminn.